Platzt die Immobilienblase in Deutschland? Beispiel Berlin*

Es ist kein Geheimnis, dass in den letzten 10 Jahren die Immobilienpreise in Deutschland dramatisch angestiegen sind. Ausgelöst wurde der Immobilienboom durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Durch immer günstiger werdende Kredite sind die Preise in kürzester Zeit bis in ungeahnte Höhen gestiegen. Exemplarisch dafür steht der Immobilienmarkt in Berlin. In Berlin haben sich seit 2010 die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen nahezu verdreifacht. Angenommen, eine 4-köpfige Familie möchte sich eine Eigentumswohnung zulegen, so wird statistisch gesehen eine Fläche von knapp 35qm pro Person angesetzt (Quelle: Statistisches Bundesamt 2014). In Summe würde sich dadurch eine Wohnungsgröße von 140qm ergeben. In Berlin hätte im Jahr 2019 eine entsprechende Wohnung durchschnittlich 560.000€ gekostet. Gehen wir nun der Einfachheit halber davon aus, dass beide Erwachsene Vollzeit arbeiten. Dann wäre bei dem Mann mit einem monatlichem Bruttoeinkommen von etwa 4.000€ zu rechnen und bei der Frau wären es ungefähr 3.400€ (Quelle: Statista 2018). Insgesamt stünden dem Haushalt also 7.400€ Bruttolohn zur Verfügung. Staatliche Zuschüsse (wie z.B. Kindergeld) sollen hier der Einfachheit halber vernachlässigt werden. Das Netto-Haushaltseinkommen würde im Durchschnitt daher ca. 4.300€ betragen. Als Faustregel wird häufig angenommen, dass die Ausgaben für Wohnraum bei einem Drittel des Netto-Einkommens liegen sollten. Das wären entsprechend 1.433€.

Abbildung 1: Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Berlin von 2004 bis 2019; Quelle: Statista
Abbildung 1: Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Berlin von 2004 bis 2019; Quelle: Statista

Reichen 1.433€ monatlich, um in Berlin eine familientaugliche Wohnung zu erwerben?

Gehen wir nun davon aus, dass unsere Beispielfamilie sich tatsächlich eine Wohnung kaufen möchte. 560.000€ wären dann der erwartete Kaufpreis. In der Regel kann man von Kaufnebenkosten in Höhe von 15% ausgehen (z.B. Maklergebühren, Notargebühren und Grunderwerbssteuer). Diese würden sich in unserem konkreten Beispiel auf ca. 85.000€ belaufen. Insgesamt müssten dementsprechend die Kosten für den Erwerb auf 654.000€ geschätzt werden. Um von einer Bank eine Finanzierungszusage für eine Immobilie zu bekommen, wird im Normalfall verlangt, dass mindestens die Erwerbsnebenkosten aus eigener Kraft aufgebracht werden können. 85.000€ müsste unsere Beispielfamilie daher mindestens zur Verfügung haben, um überhaupt die Mindestanforderungen für eine Immobilienfinanzierung zu erfüllen. Angenommen es stünde tatsächlich nur das Mindestmaß an Kapital zur Verfügung, so müssten 560.000€ finanziert werden. Selbst bei unseren aktuell sehr günstigen Zinssätzen wären die monatlichen Raten doch recht hoch. Bei einer Volltilgung in 35 Jahren und einem angenommenen Zinssatz von derzeit 1,3% pro Jahr, ergäbe ich eine monatliche Rate von knapp 1.700€. Neben den Kreditraten fallen jedoch noch weitere monatliche Kosten an. Als Faustregel werden hier pro Quadratmeter 4€ pro Monat angenommen. Bei einer 140qm Wohnung, müsste daher noch mit 560€ an Nebenkosten gerechnet werden. Daraus würde sich insgesamt eine monatliche Belastung von mindestens 2.260€ ergeben. Die Familie müsste daher etwa 53% des monatlichen Netto-Einkommens für Wohnzwecke aufwenden.

Für Familien nahezu unerschwinglich – sowohl als Mieter, als auch als Eigentümer

Selbst wenn die Zahlen an der ein oder anderen Stelle nur grobe Schätzwerte darstellen, so lässt sich dennoch erkennen, dass der Traum vom Eigenheim in Berlin für viele Familien tatsächlich nur ein Traum bleiben wird. In unserem Beispiel sind wir von zwei in Vollzeit arbeitenden Partnern ausgegangen. In vielen Fällen, wird das jedoch nicht der Realität entsprechen. Auch das minimal aufzuwendende Eigenkapital von 85.000€ dürfte für einige junge Familien ein Hindernis darstellen. In unserem Beispiel blieben der Familie noch ungefähr 2.000€ monatlich übrig zur Deckung der verbleibenden Kosten, wie z.B. Verpflegung, Kleidung, Transport, Freizeit, Kinderbetreuung. Das könnte insgesamt zwar funktionieren, würde unsere Beispielfamilie wohl aber an den Rand ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit bringen. Als Alternative könnte darüber nachgedacht werden, eine Wohnung zu mieten. Auch hier gehen wir davon aus, dass ein Drittel des Haushaltsbudgets aufgewendet werden soll, was einem Wert von 1.433€ entspricht. Bei den Nebenkosten kann gegebenenfalls von nur 3€ pro Monat pro Quadratmeter ausgegangen werden, da bestimmte Steuern und Kostenpositionen bei Mietern nicht anfallen. Für Nebenkosten müssten also 420€ angesetzt werden. Daraus ergäbe ich ein Budget von ca. 1.000€ monatlich für die Miete. Die durchschnittliche Miete je Quadratmeter beträgt in Berlin aktuell 13€. Für 1.000€ könnte daher nur eine etwa 77 Quadratmeter große Wohnung angemietet werden. Bei einer Wunschgröße von 140 Quadratmetern ergäbe sich ein zu erwartender Mietpreis von 1.820€. Inklusive der geschätzten Nebenkosten würde sich daraus ein Wert von 2.240€ ergeben. Mieten wäre also im Grunde genommen auch nicht billiger als kaufen.

Zufall? – Auch für Investoren ist der Markt nicht mehr attraktiv

Ist es bloß ein Zufall, dass es fast genauso teuer ist eine Wohnung zu mieten, anstatt sie zu kaufen? Nein, das ist es natürlich nicht! Bei der Frage, ob eine Wohnung gekauft oder gemietet werden sollte, werden Familien ganz genau überlegen, was sie tun sollten. Bei steigenden Mietpreisen und günstigen Kreditzinsen, liegt daher natürlich der Gedanke nahe, eine eigene Wohnung zu erwerben. Soweit, so logisch. Genau aus diesem Grunde sind in den vergangen Jahren sowohl die Mietpreise, als auch die Erwerbspreise rasant gestiegen. Um diesem Trend entgegen zu wirken, hat das Bundesland Berlin eine viel diskutierte „Mietpreisbremse“ verabschiedet. Für bestimmte Wohnungen gelten nun theoretisch maximal zulässige Mietpreise. Ob das in der Praxis funktioniert, wird sich noch zeigen müssen. Aus volkswirtschaftlicher Sicht soll damit bezweckt werden, dass der „Teufelskreis“ aus steigenden Mieten und steigenden Erwerbspreisen durchbrochen werden soll. Würde sich der Markt rational verhalten, würde dieser Ansatz auch funktionieren. Ob sich der Markt aktuell noch rational verhält, darf allerdings bezweifelt werden. Wer sich mit dem Immobilienmarkt in Berlin beschäftigt, dem wird schnell auffallen, dass es aus Investorensicht ein sehr großes Problem gibt: Mieter, die ihre Wohnungen bereits seit vielen bewohnen. In Berlin waren die Mietpreise in der Vergangenheit äußerst günstig. Selbst in sehr zentral gelegenen Bezirken waren lächerlich günstige Mieten eher die Regel, als die Ausnahme. Da die Miete durch den Eigentümer aber nicht beliebig erhöht werden kann, gibt es viele glückliche Mieter, die in Lagen Wohnen, für die normalerweise deutlich mehr als 13€ Miete pro Quadratmeter gezahlt werden müssten, aber tatsächlich nur 5-6€ zahlen. Darüber hinaus genießen langjährige Mietverhältnisse oftmals besondere Schutzrechte. Ein neuer Eigentümer kann in der Regel nicht einfach ein bestehendes Mietverhältnis kündigen, nur um ein neues (und lukrativeres) Mietverhältnis zu beginnen. Daher wird es in vielen Fällen so sein, dass Investoren, die solche Wohnungen zu aktuellen Marktpreisen erwerben, auf viele Jahre hinaus Verluste einfahren werden, da die tatsächlich gezahlten Mietpreise im Missverhältnis zu den Kaufpreisen steht.

Nun aber Klartext – Gibt es eine Immobilienblase (in Berlin)?

Kurz und knapp: ja, die gibt es! Die Preise sind in den letzten Jahren exponentiell stark angestiegen. Dieser Anstieg steht in keinem Verhältnis zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Bevölkerung. Berlin mag zwar hipp und cool sein, aber es ist nach wie vor eine eher arme Stadt mit relativ wenig Industrie. Im Wesentlichen gibt es dort viele Studenten, Startups, Dienstleister und öffentliche Verwaltung. Das erwartete Einkommen in diesen Branchen lässt es eigentlich nicht zu, sehr teure Wohnungen anzumieten oder gar zu kaufen. Viele der Wohnungen in Top-Lagen sind langfristig vermietet zu lächerlich günstigen Konditionen. Für rationale Investoren ist es absolut unwirtschaftlich geworden, in solche Wohnungen als Kapitalanlage zu investieren, da die Finanzierungskosten die tatsächlichen Mieteinnahmen um ein Vielfaches übersteigen. Dennoch steigen die Preise weiterhin und ein Ende ist nicht absehbar! Inzwischen zählt bei den Käufern solcher Objekte nicht mehr der Cashflow, sondern die Hoffnung, dass die Immobilienpreise noch weiter steigen werden und die Immobilie mit Gewinn veräußert werden kann. Meiner Meinung nach ist das nichts anderes als reine Spekulation oder gar Glücksspiel. Eigentumswohnungen, die nicht selbst bewohnt werden sollen, sind Renditeobjekte. Diese Rendite wird nun einmal primär durch Mieteinnahmen generiert. Nicht umsonst wird bei der Bewertung von Immobilien der „Kaufpreisfaktor“ bestimmt, also die Anzahl der Jahre, die die Miete angespart werden müsste, um den Kaufpreis auszugleichen. Eine Wohnung die beispielsweise 500.000€ kostet und 500€ Miete monatlich abwirft, erwirtschaftet jährlich Einnahmen von 6.000€. Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 83,33. Es würde also über 83 Jahre dauern, bis sich die Investition rentieren würde. Und selbst das wäre äußerst fraglich, da auch mit Instandhaltungskosten gerechnet werden muss. Ein in jeglicher Hinsicht absolut unrentables Geschäft. In Expertenkreisen gilt ein Kaufpreisfaktor von 20 als gut, 30 ist vielleicht noch akzeptabel. Davon sind wir in Berlin aber schon Lichtjahre entfernt. Wenn es soweit ist, dass vermeintlich rationale Investoren in einem wirtschaftlich schwachem Umfeld derartig hohe Summen für Wohnungen ausgeben, die über die Miete niemals rentabel werden können, dann handelt es sich definitiv um eine Blase!

Fazit: Irgendwann ist das Ende der Fahnenstange erreicht!

Der Immobilienmarkt in Berlin ist extrem heiß gelaufen. Das hat dazu geführt, dass Durchschnittsfamilien sich keinen angemessenen Wohnraum im Stadtgebiet leisten können. Setzt sich dieser Trend fort, wird Berlin sich zu einer „Superstar-City“ entwickeln – einer Stadt in der nur noch Promis und Spitzenverdiener ein zu Hause finden. Die Regierung in Berlin hat dieses Dilemma erkannt und versucht entsprechend gegenzusteuern. Dieses Eingreifen in den Markt ist gemäß volkswirtschaftlicher Lehre ein deutliches Anzeichen von Marktversagen. Obwohl der Gedanke nachvollziehbar ist, hat die pseudo-sozialistische Landesregierung in Berlin ihre Hausaufgaben aber eher schlecht gemacht. Wenn man den mutigen (vielleicht auch falschen) Schritt zum Mietendeckel geht, so ist dieser in der Praxis vollkommen wirkungslos, wenn er an viele Bedingungen geknüpft ist und daher leicht umgangen werden kann. Wirkungsvoller wäre es gewesen, die Verkaufspreise staatlich zu limitieren. Wenn die Quadratmeterpreise nicht mehr steigen könnten, dann gäbe es auch schlagartig keine Spekulation mehr. Allerdings befänden wir uns dann in einem politischen System, das nicht mehr marktwirtschaftlich agieren würde. Trotzdem bleibe ich dabei, der jetzige Zustand ist nichts Halbes und nichts Ganzes – und ganz und gar nicht zufriedenstellend! Die Frage ist allerdings, ob (und wann) die Blase platzen wird. Das kann niemand so genau vorhersagen. Vielleicht wird es keinen schlagartigen Preisverfall in Berlin geben, aber mittelfristig ist zumindest damit zu rechnen, dass sich der Markt beruhigen wird. Spätestens wenn die wirtschaftliche Situation in Deutschland sich etwas verschlechtert und die Zinswende eingeläutet wird, wird sich zeigen, ob sich nicht einige „Investoren“ verzockt haben.

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