Sind Immobilieninvestments etwas für dein Portfolio? *

Einige unserer Leser haben uns mitgeteilt, dass sie bereits die ersten Schritte an der Börse unternommen haben. Die Mehrheit hat sich dabei für Investitionen in ETFs und in Einzelaktien entschieden. Vereinzelt haben uns Leser auch erzählt, dass sie mit Investitionen in Peer-to-Peer-Krediten begonnen haben. Wenn es dir ähnlich geht und du vielleicht schon einen Teil deines Kapitals in Wertpapiere angelegt hast, dann bist du möglicherweise auf der Suche nach weiteren Anlageformen. Früher oder später stoßen die meisten dabei auf die Anlageklasse der Immobilien. Immobilien werden gemeinhin als sehr sichere und solide Investition wahrgenommen, was sich darin widerspiegelt, dass Immobilen gerne auch als „Betongold“ bezeichnet werden. Ich persönlich denke zwar, dass man bei einer Investition in Immobilien auch einiges falsch machen kann und dass diese Investitionen auch keineswegs immer so sicher sind, wie sie scheinen, aber das soll nicht im Fokus des heutigen Blog-Beitrages stehen.

Eine Immobilie hat nicht nur Vorteile…

Wer sich nun ernsthaft fragt, ob eine Immobilie eine sinnvolle Ergänzung zum eigenen Portfolio darstellen könnte, dem wird schnell eines klar werden: Eine Immobilie kostet viel Geld! Neben der hohen Summe, die du für den Erwerb einer Immobilie und den damit verbundenen Kosten aufbringen musst, ergibt sich ein weiteres Problem. Investoren sprechen hier von „gebundenem Kapital“. Das heißt, dass der Kauf einer Immobilie für die meisten Anleger bedeutet, dass sie einen großen Teil ihres Kapitals in ein konkretes Gebäude investieren und dieses Kapital dann für eine unbestimmte Zeit nicht für andere Investitionen zur Verfügung steht. Falls du unseren Blogartikel zum Thema „Lerne dich richtig einzuschätzen“ gelesen hast, erinnerst du dich vielleicht noch an das sogenannte „magische Dreieck“ der Investitionen. Das Konzept des magischen Dreiecks besteht dabei aus den Komponenten Rendite, Sicherheit und Liquidität. Über die Sicherheit und auch über die erwartete Rendite eines Immobilieninvestments lässt sich streiten, Einigkeit besteht jedoch weitestgehend darüber, dass solche Investitionen nur eingeschränkt liquide sind. Wer also Eigentümer einer Immobilie ist, der hat vielleicht in der Theorie eine große Wertposition im Portfolio, kann aber diesen Wert nicht kurzfristig in Geld umwandeln. Einige langfristig orientierte Anleger mag das vielleicht nicht stören, aber dennoch wird der Handlungsspielraum eines Investors durch gebundenes Kapital stark eingeschränkt. Stell dir beispielsweise vor, dass dir kurzfristig eine tolle (zeitlich begrenzte) Investitionsmöglichkeit geboten wird. Gegebenenfalls kannst du diese tolle Investitionschance nicht nutzen, weil dein Kapital momentan nicht verfügbar (also nicht liquidierbar) ist. Dann entstehen dir theoretisch Kosten durch nicht genutzte Chancen (entgangener Gewinn). Wirtschaftswissenschaftler bezeichnen dieses Phänomen als Opportunitätskosten. Die Opportunitätskosten wiederum sollten bei der Investitionsplanung mit berücksichtigt werden.

Eine Alternative für Kleinanleger mit begrenzten finanziellen Mitteln: Crowdinvesting!

Falls du nun ein bisschen skeptisch bist, ob ein Immobilieninvestment tatsächlich für dich in Frage kommen könnte, kann ich dich beruhigen! Wenn du dein persönliches Portfolio um die Anlageklasse der Immobilien erweitern möchtest, aber nicht über sehr viel Kapital verfügst, bzw. die eingeschränkte Liquidität nicht in Kauf nehmen willst, dann gibt es noch weitere Möglichkeiten. In diesem Zusammenhang haben wir kürzlich auf dem befreundeten Blog von Luis Pazos („Nur Bares ist Wahres!“) einen Artikel zum Thema Crowdfunding bzw. Crowdinvesting veröffentlicht. Schau dir den Artikel bei Gelegenheit ruhig noch einmal an. Im Kern geht es darum, dass es inzwischen zahlreiche Plattformen gibt, die das Prinzip der Sharing Economy auf den Immobiliensektor übertragen. Das bedeutet, dass auf solchen Crowdinvesting-Plattformen ganz normalen Kleinanlegern die Chance gegeben wird, sich mit verhältnismäßig wenig Kapital an einem konkreten Immobilienprojekt zu beteiligen. Wem also beispielsweise nur 2000€ für Immobilieninvestments zur Verfügung stehen, der hätte normalerweise kaum eine Chance eine solche Investition zu tätigen. Stell dir nun aber vor, dass es um die Errichtung einer Immobilie (z.B. ein Einkaufszentrum oder ein Pflegeheim) im Wert von 2 Millionen Euro geht. 2 Millionen Euro sind für einen einzelnen Anleger oftmals nicht zu stemmen. Nun stell dir aber vor, dass dieser Kapitalbedarf von 2 Millionen Euro in kleine Portionen aufgeteilt wird (z.B. 1000 Stück). Es müsste also theoretisch nicht ein Kapitalgeber die vollen 2 Millionen Euro aufbringen, stattdessen schließen sich 1000 interessierte Anleger zusammen und stellen gemeinsam das Kapital bereit. Jeder einzelne müsste also nur noch 2000€ beisteuern und das Projekt könnte umgesetzt werden. Crowdinvesting-Plattformen übernehmen dabei die Rolle des Vermittlers zwischen Investoren und Projektumsetzern.

Wie funktioniert das Ganze?

Ein Beispiel für eine solche Crowdinvesting-Plattform aus dem Immobiliensektor ist Exporo*. Exporo* ist der Marktführer und wurde 2014 in Hamburg gegründet. Auf der Plattform kann direkt in einzelne Projekte investiert werden. Der Anleger weiß also, im Gegensatz zu vielen Immobilienfonds, jederzeit genau, in welches Projekt sein Kapital einfließt. Während Kleinanleger normalerweise kaum eine Chance haben, in professionelle Großprojekte zu investieren, kann mittels Crowdinvesting nahezu jeder am Immobilienboom partizipieren. Am Beispiel von Exporo* (bei anderen Plattformen ist das ähnlich) wird deutlich, dass es grundsätzlich zwei verschiedene Typen von Immobilienprojekten gibt, in die investiert werden kann. Das sind zum einen solche Projekte, die erst noch umgesetzt werden müssen („Exporo Finanzierung“ z.B. der geplante Bau eines Pflegeheims), zum anderen gibt es aber auch die Möglichkeit in bereits existierende Bestandsimmobilien zu investieren („Exporo Bestand“). Eine Investition in noch umzusetzende Projekte ist dabei bereits ab 500€ möglich, in Bestandsobjekte kann ab 1000€ investiert werden. Die Renditen liegen – je nach Projekt – zwischen 3% und 6% pro Jahr. Wer sich für ein Investment in Bestandsimmobilien entscheidet, der hat sogar den Vorteil, dass die erworbenen Anteile über den Exporo* Handelsplatz an andere Investoren verkauft werden können.

Mittlerweile gibt es viele Plattformen, die versuchen, die Nachteile von klassischen Immobilieninvestments wettzumachen

Die großen Nachteile eines Immobilieninvestments, die weiter oben im Artikel beschrieben sind, werden also mittels Crowdinvesting-Plattformen ein Stück weit relativiert. Dadurch, dass der gesamte Kapitalbedarf in kleine Portionen aufgeteilt wird, sinkt für den Einzelnen das Klumpenrisiko und auch der Kapitalbedarf. Zudem können einige Anteile auch wieder über die Plattform gehandelt werden, was das Problem der eingeschränkten Liquidität abschwächt. Falls das für dich interessant klingt, kannst du dich hier bei Exporo* kostenlos registrieren und erhältst einen Überblick über die Projekte, in die momentan investiert werden kann. Neben Exporo* gibt es natürlich noch weitere Plattformen, die sehr ähnlich funktionieren. Du kannst dir beispielsweise auch die Seiten von Estateguru, Bergfürst oder Zinsbaustein ansehen. Übrigens gibt es neben Crowdinvesting-Plattformen, die sich auf Immobilien spezialisiert haben, auch Plattformen, die nach einem ähnlichen Prinzip eine Investition in Start-Ups ermöglichen (z.B. Seedmatch oder Companisto). Wer tieferes Interesse am Thema Crowdinvesting und den verschiedenen Plattformen hat, der kann auch gerne einen Blick auf unseren Crowdinvesting-Vergleichsrechner werfen, der sich allerdings noch in der Entwicklungsphase befindet.

Es ist nicht alles nur „Friede, Freude, Sonnenschein“!

An dieser Stelle sind dir nun einige Vorteile des Crowdinvestings bekannt. Es muss allerdings auch erwähnt werden, dass Crowdinvesting mit einer Reihe von Risiken verbunden ist, die theoretisch sogar zum Totalverlust des eingesetzten Kapital führen können. Ähnlich wie bei Peer-2-Peer-Krediten besteht beispielsweise das Risiko, dass die Plattform (aus welchen Gründen auch immer) verschwindet. Deine Investition wäre dann wohl verloren. Zudem ist es so, dass Kapitalgeber auf Crowdinvesting-Plattformen oft als Sicherheit nur sogenannte „Nachrangdarlehen“ erhalten. Sollte es also hart auf hart kommen und ein Insolvenzverfahren drohen, dann werden zunächst die offenen Forderungen der „wichtigeren“ Gläubiger befriedigt. Erst im Nachgang werden die Nachrangdarlehen abgearbeitet. In der Praxis ist es dann oft so, dass kein Geld mehr vorhanden ist, das an die Gläubiger ausgeschüttet werden kann. De facto ist die Kohle dann also weg 😉

Was du nun wissen solltest…

Du siehst, dass man nicht unbedingt sehr reich sein muss, um in Immobilien investieren zu können. Dank der Sharing Economy und den darauf aufbauenden Crowdinvesting-Plattformen kann theoretisch jedermann auch in Immobilien investieren. Ein solches Investment hat allerdings neben diversen Vorteilen, auch einige Nachteile. Wer bereit ist, ein höheres Risiko für höhere Renditen in Kauf zu nehmen, für den könnte das Thema Crowdinvesting durchaus interessant sein. Wer grundsätzlich Interesse an dem Thema hat, der kann sich bei den meisten Plattformen kostenlos registrieren und erhält dann einen Überblick darüber, in welche Projekte, zu welchen Konditionen, investiert werden kann.